Răspuns scurt pentru investitori

Drepturile asupra terenului, regulile de urbanism și secvența autorizărilor rămân centrale pentru a decide dacă un proiect regenerabil din România poate fi construit, finanțat și vândut în condiții reale.

De ce contează în practică

Regulile s-au simplificat, dar regimul juridic al terenului rămâne unul dintre principalele filtre de bancabilitate pentru proiectele fotovoltaice, eoliene, BESS și infrastructura aferentă.

România a simplificat semnificativ cadrul legal pentru dezvoltarea proiectelor de energie regenerabilă, inclusiv solar, eolian, stocare în baterii și infrastructura de racordare aferentă. Totuși, regulile legate de teren rămân decisive pentru bancabilitate și pentru parcursul de autorizare.

Acest articol explică, într-o manieră practică, unde și cum pot fi construite proiectele RES, ce restricții de teren continuă să se aplice și cum ar trebui structurate proiectele pentru a rămâne conforme.

1. Regula fundamentală: proiectele RES pot fi construite atât în intravilan, cât și în extravilan

Legislația română permite acum în mod expres construirea capacităților de energie regenerabilă indiferent dacă terenul este situat în intravilan sau în extravilan.

Temei legal

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, art. 11^1 alin. (1) lit. i), permite emiterea autorizațiilor de construire fără documentații de urbanism prealabile de tip PUZ/PUG pentru lucrări vizând capacități de producere și stocare a energiei electrice și hidrogenului din surse regenerabile, inclusiv stații de transformare, instalații de racordare și cabluri, în intravilan sau extravilan.

Consecință practică

  • nu este necesar un PUZ doar pentru că terenul se află în extravilan;
  • nu mai este necesară „intravilanizarea" terenului pentru proiectele RES;
  • autoritățile locale nu pot respinge proiectul doar pe motiv că terenul este în afara perimetrului construit.

Această regulă se aplică în mod egal parcurilor fotovoltaice, fermelor eoliene, BESS-ului, stațiilor de transformare și lucrărilor de racordare.

2. Terenurile agricole din extravilan: limita legală de 50 de hectare

Deși barierele de urbanism au fost reduse, legislația agricolă introduce o limitare distinctă pentru terenurile agricole extravilane.

Temei legal

Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, art. 92 alin. (2) lit. j), introdusă și modificată prin legislația recentă, permite utilizarea terenurilor agricole extravilane de clasa III, IV și V pentru proiecte RES și infrastructura aferentă, în anumite condiții, în limita unei suprafețe de până la 50 de hectare pe proiect.

Clarificări esențiale

  • limita de 50 ha nu înseamnă că proiectele mai mari sunt automat imposibile, ci că trebuie analizată atent structura juridică și amplasamentul;
  • calitatea agricolă a terenului rămâne relevantă;
  • suprafața trebuie corelată cu forma exactă a proiectului, inclusiv cu infrastructura aferentă și cu eventualele etape.

Pentru proiectele mari, limita de 50 ha trebuie citită împreună cu structura de teren, cu localizarea exactă și cu strategia de dezvoltare. În practică, nu este suficientă doar suprafața disponibilă; contează dacă dosarul de teren rezistă la verificare juridică și administrativă.

3. Scoaterea din circuitul agricol

Faptul că un proiect poate fi amplasat în extravilan nu înseamnă că obligațiile privind scoaterea din circuitul agricol dispar.

Temei legal

Atunci când proiectul ocupă teren agricol, trebuie analizată procedura de scoatere definitivă sau temporară din circuitul agricol, în funcție de natura investiției și de suprafața afectată.

Reguli-cheie

  • necesitatea procedurii depinde de categoria terenului și de forma concretă a investiției;
  • documentația de teren trebuie corelată cu documentația tehnică și de autorizare;
  • orice nealiniere între drepturile de folosință, planul de amplasament și cerințele agricole poate întârzia semnificativ proiectul.

Pentru investitori, aceasta este o zonă clasică de risc ascuns: proiectul poate părea matur comercial, dar să fie încă fragil din perspectiva disciplinei de teren.

4. „Fără PUZ" nu înseamnă „fără autorizații"

Simplificarea regulilor de urbanism nu elimină restul parcursului de autorizare. Un proiect RES rămâne dependent de un set coerent de aprobări și avize.

Rămân necesare

  • drepturi clare asupra terenului;
  • certificat de urbanism și, după caz, avize sectoriale;
  • evaluări de mediu și proceduri de mediu, unde sunt aplicabile;
  • documentație de racordare și aprobări de rețea;
  • autorizația de construire și, ulterior, restul aprobărilor de operare.

Cu alte cuvinte, eliminarea PUZ-ului în anumite situații reduce fricțiunea, dar nu înlocuiește disciplina dezvoltării. Pentru bancabilitate, secvența permiselor și coerența dosarului rămân decisive.

5. Constrângeri de mediu și arii speciale

Pe lângă regimul terenului și urbanism, proiectele trebuie filtrate prin prisma constrângerilor de mediu și a amplasării în arii cu regim special.

Constrângeri relevante pot include

  • arii Natura 2000 sau alte zone protejate;
  • limitări privind patrimoniul cultural sau arheologic;
  • restricții militare, aeroportuare ori legate de infrastructura critică;
  • condiții speciale generate de vecinătatea cu infrastructuri energetice sau de transport.

Zone RES accelerate

Pe măsură ce România implementează instrumente europene privind accelerarea dezvoltării regenerabilelor, anumite zone pot beneficia de proceduri mai previzibile. Totuși, existența unui concept de zonă accelerată nu înseamnă că due diligence-ul de teren devine secundar. În practică, tot drepturile de teren și compatibilitatea amplasamentului rămân punctul de plecare.

6. Parcurs tipic de conformare, din perspectiva terenului

Privit pragmatic, un traseu sănătos de dezvoltare începe cu terenul și nu cu prezentarea comercială.

  • Verificarea categoriei și a calității terenului;
  • Confirmarea drepturilor de proprietate sau folosință;
  • Testarea limitelor privind terenul agricol și a necesității scoaterii din circuit;
  • Filtrarea constrângerilor de mediu și a zonelor speciale;
  • Corelarea dosarului de teren cu strategia de racordare și de autorizare;
  • Abia după aceea, prezentarea proiectului ca activ finanțabil sau tranzacționabil.

7. Ideea-cheie pentru investitori și dezvoltatori

Regulile noi fac piața mai funcțională, dar nu elimină întrebările fundamentale. În continuare, investitorii vor dori să știe dacă terenul suportă juridic povestea proiectului.

Pe scurt: România a redus barierele formale de urbanism pentru regenerabile, însă regimul terenului, restricțiile agricole și logica de autorizare rămân filtrele reale de bancabilitate.

Dacă dezvoltați sau cumpărați un proiect fotovoltaic, eolian ori BESS în România și vreți o verificare clară a dosarului de teren, a limitelor de suprafață și a traseului de autorizare, putem revizui structura proiectului și punctele critice înainte de intrarea în tranzacție sau finanțare.