Noul Cod al urbanismului 2026: ce se schimbă pentru dezvoltatorii de proiecte PV, eoliene și BESS?

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor nu mai este un proiect de lege: Legea nr. 169/2026 este în vigoare din 25 august 2026. Pentru dezvoltatorii de centrale fotovoltaice, eoliene și BESS, schimbarea decisivă este gestionarea simultană a dosarelor vechi și a cererilor noi. Certificatele de urbanism istorice nu se anulează automat, dar alegerea tipului de certificat, competența autorității, infrastructura liniară și termenele ANRE trebuie recalibrate. Nu presupuneți că noul cod prelungește termenele din ATR sau din contractul de racordare.

Ce lege se aplică efectiv din 25 august 2026?

Legea nr. 169 din 5 august 2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Art. 575 prevede intrarea în vigoare la 15 zile de la publicare și precizează că aplicarea nu este condiționată de adoptarea normelor secundare. Prin dispozițiile finale ale art. 576, Codul înlocuiește, în principal, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor și Legea nr. 350/2001 privind urbanismul; trebuie consultate însă dispozițiile tranzitorii și eventualele reguli speciale.

Pentru un developer care deține un portofoliu cu proiecte inițiate între 2022 și 2026, aceasta înseamnă că nu există un singur regim de analiză pentru toate SPV-urile. Situația depinde de data emiterii certificatului, momentul inițierii documentației de urbanism și data cererii administrative. Reutilizarea automată a checklistului juridic construit sub Legea 50/1991 poate produce erori.

Ce se întâmplă cu certificatele de urbanism deja emise?

Art. 582 alin. (4) prevede că certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026 își păstrează valabilitatea. Autorizațiile de construire/desființare pot fi emise folosind avizele solicitate prin certificatele respective, potrivit regulilor enunțate de dispoziția tranzitorie. Art. 582 alin. (5) tratează și situația în care competența de emitere a autorizației s-a transferat între autorități. Așadar, nu există motiv juridic general de a solicita reemiterea tuturor CU-urilor în vigoare doar fiindcă a intrat Codul.

Trebuie, totuși, verificat termenul propriu al certificatului, conținutul său, scopul cererii, avizele cerute și dacă soluția tehnică a proiectului a fost modificată. Un certificat valabil emis pentru o centrală PV fără stația nouă și fără traseul cablului poate fi insuficient pentru investiția actuală, indiferent de regimul tranzitoriu. Problema este de obiect și adecvare, nu doar de dată.

PUZ și PUD începute înainte de Cod: se reiau de la zero?

Art. 582 alin. (1) păstrează regimul juridic existent la data inițierii pentru procedurile de elaborare, avizare și aprobare a documentațiilor de urbanism și amenajare a teritoriului începute anterior. Art. 582 alin. (6) definește momentul inițierii prin aducerea la cunoștința terților a actului administrativ de demarare. Simpla existență a unui contract de proiectare ori a unui studiu privat din 2025 nu demonstrează neapărat că procedura a fost inițiată în sensul acestei reguli.

Codul permite și anumite opțiuni privind continuarea avizării în comisia de avizare integrată, cu păstrarea avizelor existente în condițiile art. 582 alin. (2). Pentru fiecare PUZ sau PUD, pregătiți dosarul de inițiere, actul publicat, avizele, valabilitatea lor și stadiul procedural. Evitați concluzia că toate planurile în curs sunt automat supuse noii legi sau, invers, că pot continua fără limite sub vechea legislație.

Ce certificat trebuie cerut pentru centrală, stație și cabluri?

Codul distinge între tipuri de certificate de urbanism în funcție de scop. Pentru un proiect energetic pot fi relevante certificatul pentru construire/desființare de clădiri și amenajări, reglementat la art. 257, și cel pentru lucrări inginerești, reglementat la art. 258, precum și certificatele de informare sau pentru operațiuni cadastrale, după caz. Art. 257 alin. (4) și art. 258 alin. (2) stabilesc termene de 15 zile lucrătoare pentru categoriile respective, în condițiile legii. Aceste termene nu trebuie extrapolate la orice aprobare ori tratate ca termene garantate de fapt.

Într-un parc PV/BESS, delimitarea lucrărilor este esențială: centrala, stația de transformare, linia de evacuare, cablurile, drumul și lucrările de deviere pot necesita analize sau cereri diferite. Certificatul nu înlocuiește drepturile funciare și nici autorizația de construire. Titularul trebuie să ceară urbanistului și proiectantului o permit-object matrix, care arată pentru fiecare obiect regimul, parcela și autoritatea competentă.

Noile proceduri sunt automat mai rapide?

Codul urmărește termene și fluxuri mai previzibile, inclusiv documentație digitală și comisii de avizare integrată. Dar introducerea unei structuri noi de avizare nu garantează automat obținerea unui PUZ sau a unei autorizații la data estimată de dezvoltator. Disponibilitatea efectivă a platformelor, practica administrațiilor și completitudinea dosarului trebuie verificate în fiecare județ. Termenul legal de emitere a unui anumit CU nu acoperă timpul necesar pentru studii tehnice, completări sau proceduri de mediu separate.

Pentru cererile deja depuse și nesoluționate la 25 august 2026, art. 582 nu reglementează cu aceeași explicitate fiecare ipoteză a procedurilor de autorizare a construirii. Comunicările administrative și clarificările ministerului pot orienta practica, dar trebuie distinse de textul legii. În situații cu impact major asupra proiectului, cereți un punct de vedere scris al autorității competente și păstrați dovada depunerii.

Care este riscul real pentru ATR și dezvoltare?

Codul urbanismului nu elimină termenele ANRE.Regulamentul de racordare și Ordinul ANRE nr. 15/2026 păstrează obligații proprii privind autorizația de construire și autorizația de înființare, cu riscul încetării valabilității ATR și al contractului în cazurile expres prevăzute. Dacă dezvoltatorul așteaptă un CU sau un PUZ, trebuie să verifice în paralel dacă poate îndeplini obligațiile ANRE în timp util și dacă există un temei valid de prelungire.

Mai există un risc comercial: terenul cumpărat sau contractat în baza unui concept vechi de amplasare poate să nu corespundă cerințelor noii configurații tehnice. Înainte de achiziții ori redesign, verificați intersecția dintre urbanism, regimul agricol al terenului, mediu, stații și traseele de cablu. Un Urbanism Code Impact Assessment pentru portofoliu poate clasifica proiectele în trei grupe: istoric protejat prin tranziție, cereri mixte și proceduri integral noi.

Exemplu ipotetic: decizia de investiție

*Exemplu ipotetic, fără referire la un proiect real.*

Un dezvoltator are, ipotetic, CU emis în aprilie 2026 pentru PV, un PUZ inițiat și publicat în iunie 2026 și dorește în octombrie să adauge BESS și un nou cablu de evacuare. CU-ul existent nu își pierde valabilitatea doar fiindcă s-a adoptat Codul, iar PUZ-ul poate beneficia de art. 582 alin. (1). Nu rezultă însă că BESS și noul cablu sunt automat acoperite de documentele inițiale. Modificarea tehnică necesită screening urbanistic și de racordare separat, cu termenele ANRE în paralel.

Developer Action Checklist: ce verificați în 30–90 de zile?

1. Inventariați toate CU, PUZ/PUD și cererile de AC cu datele efective de emitere, inițiere și depunere. 2. Păstrați actele care demonstrează inițierea documentațiilor înainte de 25 august 2026. 3. Clasificați separat centrala, stația, drumurile, cablurile și lucrările inginerești. 4. Verificați termenul CU și autoritatea competentă; nu reporniți din reflex proceduri vechi valabile. 5. Aliniați noul urbanism cu termenele pentru ATR, CoR și autorizația de înființare ANRE.

Concluzie și pașii următori

Pentru dezvoltatori, cea mai importantă schimbare nu este o nouă denumire de formular, ci nevoia de a administra corect trecerea dintre două regimuri juridice fără pierderea timpului, a documentelor și a drepturilor de racordare. Un audit punctual al Codului la nivelul fiecărui SPV poate preveni refaceri inutile și termene ratate.

Solicitați o evaluare aplicată a proiectului. Grigorescu & Partners poate analiza documentele relevante și pregăti un raport de riscuri, termene și acțiuni prioritare. Discutați mandatul sau Trimite detaliile pe email.

Surse primare și data verificării

*Analiză actualizată la 12 octombrie 2026.*

---

Notă editorială: Material informativ, nu consultanță juridică individuală. Regimul aplicabil depinde de cronologia proiectului, documente, contracte și modificările intervenite ulterior.